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商業地產泡沫將破在哪佛山綜合體不存在過剩

发布时间:2019-11-08 20:23:07

商业地产泡沫将破在那 佛山综合体不存在过剩危机

1月21日,万科(专题阅读)集团总裁郁亮对相关媒体表示,万科做商业是为了更好地做住宅,仍对商业地产(专题阅读)持保留态度郁亮还表示,目前商业地产在个别城市出现了过快发展的势头,如果住宅发展势头过快,还能通过降价来解决,而商业地产如果降价卖不出去就只能闲置,这是一个危险的问题事实上,在2012年,包括万科、中海、招商、保利在内的住宅地产巨头都在进军商业地产,再加上万达、绿地等商业地产大鳄的急速扩张、中小房企的转型试水,商业地产泡沫越来越严重已成为业内的共识那么,如果这个泡沫终有一天会破,会破在谁的手里

笔者认为,如果把商业地产泡沫下隐藏的危机比喻成击鼓传花时的 花 ,那么当商业地产的鼓点停止时,这朵花将留在大部分刚刚转型的开发商手里,而 抢先 购买了高价商铺的投资者们也将受波及

目前,一些经验不足的开发商都开始组建了自己的商业地产团队,甚至高薪从同行挖人,但这并不表示其就交够了商业地产的 学费 当通过招拍挂等各种形式取得商业地产开发地块的时候,这朵 花 就已从政府手里传到开发商手中,且停留时间相当长规划、设计、建设,即使是最有速度的万达,也需要18个月而除却卖掉的街铺、商业步行街铺位等,整体运营使得这朵 花 会一直停留在开发商手里玩过击鼓传花的人都知道,花停留在手里的时间越长,破在自己手上的可能也就越大

对于这些经验不足的开发商来说,万达一直是其模仿对象,不过万达模式可以被复制、万达的成功不可能被复制也几乎成为业内共识万达拥有其先天的利好因素,且拥有自己的万达百货、万达影院、大歌星KTV、大玩家等,也就是说,主力店大多都是万达自己的产业,这也决定了其拥有其他开发商不可比拟的话事权,不会被 牵着鼻子走 而这些刚涉足商业地产的开发商,即使前期招商开业顺利,但也难以避免在运营中出现各种问题,导致商家的退场、要求降租、商家话事权更高等这些问题一旦出现,收拾 烂摊子 就不是一件容易的事情

而一些 抢购 到商业广场商铺、街铺的投资者们则可能成为最大的输家大部分房企都有各种融资渠道,即使商业广场难以维续,其也因是固定资产而获得一些保值但对投资者来说,目前大多都有 靠着大树好乘凉 的想法,街铺即使再贵也要抢到,却未仔细算一笔账 租金回报率如何未来升值潜力真有宣传中那么夸张当然,投资商铺本身就是赌未来,但当商业地产泡沫破灭的时候,这些铺只能空置,没有租金,转卖也难,这个投资是否划算

当然,作为开发商来说,其实也早已意识到商业地产的泡沫问题,而他们的 前赴后继 ,一方面是基于企业的发展方向,另一方面则是政府的引导作用,商住用地成为推地主流,也有一些开发商因此被迫试水笔者也相信,作为城市真正的运营者,开发商对于泡沫的预估和判断已经较为清晰,并有了相关的应对策略但作为政府也应更理性地引导城市的建设与升级,城镇化、城市化等并不完全寄托于商业地产的发展上

佛山综合体不存在过剩危机

2013年1月,佛山土地市场再掀交易高潮在已售和待售的土地中,商业用地占了60%左右的比例,使业内的眼光再次投向佛山商业综合体项目近两年,伴随着佛山城市升级,大量的综合体和超高层建筑如雨后春笋一样在建、待建其中,仅季华路沿线便有佛山万科广场、王府井华艺、智慧新城、星星华园国际等近10个新项目那么佛山综合体项目究竟有没有存在过剩的危机呢从市场需求和目前佛山综合体项目自身发展特点来看,笔者认为过剩危机并不存在

首先从佛山的市场需求来看,佛山商业综合体项目的发展其实是处在一个 补课 的阶段佛山作为改革开放第一批城市,其第一、第二产业发展势头一直良好,很多产品例如家具、陶瓷等已经打出了佛山的品牌,为佛山打下了良好的经济基础相对于经济实力,佛山的城市配套还比较落后,就拿季华路来说,虽然其综合体项目得到了如火如荼的发展,但综合体也只是沿路边发展在佛山市民眼中也只是 只有长度,没有宽度 ,并没有形成片区发展还有不可否认的是,一些镇街例如西樵、狮山等,仍然比较缺乏可以提供购物的综合体项目

其次,佛山市场的消费潜力仍然较大从目前佛山人口结构来看,佛山外来人口并不多,佛山市场 内循环 消费特点还比较明显但佛山刚好处于经济发展的转型期,第三产业的发展日益受到相关政策的扶持,那么在第三产业发展的带动下,新佛山人群将会逐步增多,这就为佛山市场带来了较大的消费潜力

最后,从目前佛山综合体项目自身发展特点来看,新开发或待开发的综合体项目不会一下子推出市场,开发商们也会计算什么时候是入市、经营的好时机这就为佛山市场消化能力提供了缓冲的机会并且,综合体项目的定位已引起了开发商们的重视,在同一区域中开发商们也在强调差异化竞争,力求避免同质化竞争带来的不良后果

现代都市中,人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里,享受高效率的生活和工作,于是城市综合体便应运而生佛山综合体虽然新增数量 惊人 ,但是基于市场的需求和区域的发展潜力,所以并不存在过剩的危机

二手房价飙升不会蔓延到佛山

刚需买家恐慌式入市又现江湖从2012年底延续至今的一手市场回暖势头逼人,带动国内大中城市二手房市场热火朝天,连月来量价齐升现象在国内频现其中在北京,从2012年7月起二手房交易就异常火爆最近又有爆出,办理房屋过户手续的人过多,市民不得不从凌晨开始排队,还有人夜里被冻哭在个人住房信息公开、楼市整体回暖、宏观经济预期乐观等因素刺激下,市场普遍看涨二手房,一些卖家开始捂房惜售,导致供应紧缺二手房涨价潮来势汹汹,这种趋势会否进一步蔓延到佛山等二三线城市进而扰乱已经逐步建立起来的良好市场秩序笔者认为可能性不大

细看每次恐慌式入市的集体行为,总是伴随着谣言而生究其原因,主要是买家买涨不买跌的心理作祟 房源一夜暴涨70万 、 千人抢房潮再现 等消息能够霸占各大站首页抢眼位置,全因其最受读者关注,可见买家的心理已脆弱不堪买卖双方共同看涨二手市场的紧张情绪,助长了交易的火热而佛山市场一向被开发商定性为 理性 和 平稳 ,当一衣带水的广州城楼价日新月异、节节攀高时,佛山房地产开发才缓慢起步,并且在最早那几年增速缓慢,表明本地市场 抗涨 的能耐过人,买家无过大心理负担

当然,除了流言之外,本次二手市场涨价潮也受到众多客观利好因素带动,首当其冲的便是2012年年底开始的楼市回暖势头在供需关系异常紧张的一线城市,一二手市场关联密切,2012年各大开发商快速去库存化后,新房推货量不足以一一满足积极入市的买家需求,再加上部分二手房源占据城市核心区域有利位置,风头直盖过一手住宅,成为北京、上海等城市的房产交易重心反观佛山市场,不仅土地存量比较充足,2007年掀起的三旧改造大潮更有望释放大量城市空间,新建住宅用地在一定程度上得到保障此外,佛山提出的1+2+5组团式发展目标也有效避免了人口过度集聚,造成城市中心用地紧张和住房拥挤等问题

最后,从2012年佛山二手楼市来看,受惠于降息及当年3月首套房贷利率8.5折优惠重现佛山的鼓励,买家入市信心更足,1~9月成交呈阶梯式上升状,9月开始上升势头有所回落,此后逐渐步入平稳阶段预计2013年上半年在政策稳定、一手楼市供应充足的情况下,佛山二手市场将承接2012年第四季度的良好基础,稳中略有微升再者,鉴于佛山限购政策的严厉执行,投机性需求仍无法大量涌现市场,给二手楼市涨价又增加了一重屏障2012年尽管楼市一片明朗,成交价格、面积升幅仍受限,成交均价同比增长不过4%,总体交易面积只有215.06万平方米,不及限购前的一半

综上所述,在佛山土地供应稳定,本地居民理性的消费习惯及限购政策持续发力等多重因素的共同作用下,可以认为,在我国大中城市出现的二手房交易量价齐升现象不会蔓延到佛山

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